Fönsterbyte är en betydande del av fastighetsunderhållet i en bostadsrättsförening. De yttre delarna av fastigheten som fasad, tak och fönster, måste underhållas och renoveras för att kunna skydda byggnaden. Att byta fönster har dessutom en stor inverkan på värmekostnader, utseende, hur attraktivt det är att bo i föreningen och andra faktorer som i längden påverkar bostadsrättsföreningens ekonomi positivt.
Att byta eller renovera fönster kan verka som ett stort och komplicerat projekt, men det kan också vara en investering som lönar sig under en lång tid framåt. I den här guiden för bostadsrättsföreningar som funderar över sina fönster får du veta vem som ansvarar för fönstren, när det är dags att byta dem, kostnaderna, processen och andra viktiga saker att tänka på.
Vem ansvarar för fönsterbyten i en bostadsrättsförening?
När det kommer till vem som ansvarar för vad i en bostadsrättförening brukar det lite enkelt sägas att medlemmen ansvarar för insidan medan föreningen ansvarar för utsidan. Då fönstren i föreningen både är en del av lägenheten men också en del av fasaden är även ansvaret för dem uppdelat. Exakt hur det ansvaret ser ut kan skilja sig mellan olika föreningar, men huvudsakligen brukar det vara uppdelat så att föreningen ansvarar för utsida karm, ytterbåge samt det yttre glaset och respektive medlem ansvarar för insida karm, innerbåge med tillhörande glaskombinationer samt beslagning och persienner. Rent praktiskt blir det då så att om en medlem råkar ut för en trasig ytterruta som behöver bytas så är det föreningens ansvar. Men om det är inre glaset eller tex persiennen som måste åtgärdas så ligger det på medlemmen.
Styrelsen i en bostadsrättförening har också ansvar för att underhålla fastighetens skick och säkra dess värde. Alla delar av en fastighet slits med tiden, det är då föreningens ansvar att renovera eller underhålla byggnaden. Är fönstren i så dåligt skick att de släpper in kyla och fukt kan medlemmarna kräva att föreningen bekostar och åtgärdar det.
Det bör tilläggas att en fasad i ett flerbostadshus behöver se enhetlig ut av hänsyn till stadsbyggnadskontorets riktlinjer. Därför sker fönsterbyten i princip nästan alltid övergripande i en fastighet, så att samtliga fönster byts ut på en och samma gång.
Om man skall utföra en ren underhållsåtgärd avs fönstrens utsidor så beslutar styrelsen detta intern och hanteras som en underhålls-/renoveringsåtgärd. Vid större åtgärder runt fönster som tex ett fönsterbyte så måste en förening hålla en extra stämma för detta. Det beror på att medlemmarna ansvarar för insidan och om fönstret byts ut så måste medlemmarna godta att styrelsen övertar underhållsansvaret för insidan under själva fönsterbytet för att sedan återgå till medlemmen efter utfört fönsterbyte. Är det större ändringar som ex påverkar utformningen, tex fönster som bytes till en fönsterdörr med franskt räcke då krävs det en annan typ av stämma som måste godkännas med avancerad majoritet. (och i detta fall krävs även en bygglovsansökan).
När bör man byta fönster i en bostadsrättförening?
Fönstrens livslängd påverkas även av faktorer som regn, vind, sol, avgaser, havsluft, fastighetens läge med mera. Hur länge ett fönster håller innan det behöver bytas eller renoveras beror dels på material och dels på omständigheter. Generellt kan sägas att fönster skall hålla i minst 40 år. Med löpande underhåll kan dom hålla längre än så. Träfönster måste underhållas med utvändiga målningsrenoveringar med intervallerna 7-10 år avs utsidan. Aluminiumbeklädda samt PVC-fönster är underhållsfria avs utsidan. Men samtliga fönster kräver underhåll avs insida, täthet samt funktion. Dessa intervaller är svårare att ange och beror mycket på handhavandet. Men mindre åtgärder som att byta tätningslister och smörja beslagning bör ske löpande.
Det är viktigt att tänka strategiskt kring underhåll av fönster. Att vänta för länge, till exempel tills fönstren är i så dåligt skick att de påverkar boendemiljön och värmekostnaderna, resulterar ofta i större skador och innebär en mer omfattade och kostsam renovering. Det finns även andra faktorer som påverkar när det är strategiskt rätt att byta fönster, till exempel om det behövs bättre ljudisolering på grund av ändrade ljudnivåer i närområdet, eller om det påverkar energiförbrukningen.
För att ta fram en bra långsiktig plan över behovet av underhåll är det lämpligt att utföra en statusbesiktning. Det vill säga att ta hjälp av en konsult eller specialist på fastighetsunderhåll för att få en bedömning över fastighetens skick, förutsättningar och behov. Då går det att planera för ett korrekt underhåll som i längden förbättrar föreningens ekonomi, hållbarhet och attraktionskraft.
Vad är kostnaden för fönsterbyte?
Det kan vara en utmaning för styrelsen i en bostadsrättsförening att själv driva projektet med ett fönsterbyte eller renoveringar. För att projektet ska gå rätt till, bli professionellt utfört, samt hålla sig inom tids- och kostnadsramar, behöver det finnas både erfarenhet och kompetens i projektledningsgruppen. Här kan 1969 Projekt vara med och hantera projektet från start till mål.
Ett fönsterbyte i en bostadsrättsförening ska ses som en långsiktig investering. Det kan vara lätt att bara fokusera på kostnaderna när alla fönster ska bytas. Men att byta till nya fönster handlar om mycket mer än att bara åtgärda någonting som inte längre tål tidens tand. När föreningens styrelse diskuterar ett fönsterbyte bör även följande punkter tas i åtanke:
- Nya fönster har bättre energivärde och isoleringsförmåga. Enligt Energimyndigheten så släpper vanliga tvåglasfönster ut omkring en tredjedel av värmen i huset genom fönstren. Att byta till fönster med en bättre isoleringsgrad kan sänka uppvärmningskostnaderna betydligt.
- Nya fönster anses som säkrare, vilket kan påverka föreningens och medlemmarnas försäkringar.
- Moderna fönster isolerar även bättre när det kommer till ljud. Det höjer boendekvaliteten, inte minst i stadsmiljöer.
- Vilken funktion vill man ha (vädring, hanterbarhet, persienner, ventilation osv).
- Vad får man göra och är det bygglovspliktigt?
När det kommer till priset för fönsterbyte är det flera faktorer som påverkar. Därför kan det vara bra att anlita en oberoende konsult som kan ta hänsyn till dessa olika faktorer och ta in förslag och anbud från entreprenörer. Det ger en smidigare diskussion som leder till korrekta prisförslag. Här är några punkter att tänka på vid fönsterbyten:
- Hur många fönster handlar det om totalt i fastigheten?
- Ska fönstren bara bytas ut, eller finns det behov av att ändra på formaten på fönstren (till exempel sätta in större fönster eller balkongdörrar)?
- Vilka behov finns avseende allmänna fönster i exempelvis trapphus eller källarlokaler?
- Behövs det fönster med speciella funktioner (till exempel säkerhetsglas, ljudisolering etc)?
- Ska fönstren ha spaltventiler, förmonterade persienner eller vädringsfunktion?
- Hur ska de nya fönstren anpassas efter fastighetens utseende? Går det att använda fönster som har moderna egenskaper men som liknar originalfönstren och bevarar fastighetens karaktär?
- Hur ser stommen och fasaden ut. Om man har integrerade fönsterbänkar eller till exempel dåligt isolerade bröstningar så påverkar detta montaget av nya fönster.
Så går processen med att byta fönster i en bostadsrättsförening till
I och med att det finns många aspekter att ta i beaktning, är det fördelaktigt att anlita en extern konsult som byggprojektledare. 1969 Projekt har lång erfarenhet av bland annat fönsterrenovering och fönsterbyten i Stockholm och har finslipat en apparat och arbetsmetodik för samtliga delar av ett renoveringsprojekt allt för att underlätta för fastighetsägare och bostadsrättsföreningar. God kännedom om branschen och goda relationer med entreprenörer gör det tids- och kostnadseffektivt att anlita projektledare som kan driva processen. Det är ofta en trygghet för föreningen att kunna rådfråga och få rätt information om vilket arbete som krävs, kostnader och beräknad tidsram från proffs.
Att byta bostadsrättsföreningens fönster är ett projekt i flera olika skeden. Exakt hur processen ser ut varierar naturligtvis med föreningens erfarenhet och behov, men vi på 1969 följer oftast dessa steg:
- Statusbesiktning. Som vi nämnde tidigare så blir det lättare att planera för rätt underhåll och åtgärder om man känner till fastighetens skick, förutsättningar och behov. 1969 utför därför en förstudie över skicket och underhållsbehovet för att ta fram kalkyler och en optimal lösning för både hållbarhet och ekonomi.
- Förfrågningsunderlag. Gemensamt med föreningen tar vi fram ett komplett förfrågningsunderlag som beskriver vad och hur åtgärder skall utföras. Här styrs både teknik samt juridik.
- Myndigheter. 1969 för en dialog med stadsbyggnadskontoret och tar vid behov fram en komplett bygglovsansökan.
- Upphandla entreprenör. När vi vet vad vilket behov som finns och har tagit fram ett grundligt förfrågningsunderlag tar vi kontakt med branschspecialister med bra referenser så att de får räkna på jobbet under konkurrens. Här tar vi i beaktning att upphandlingen och avtalet inte bara handlar om kostnaden för fönsterbytet, utan även bör ta upp det tekniska och juridiska i renoveringen.
- Genomförande. Under arbetets gång jobbar vi fortlöpande med att hålla i byggmöten, utföra tekniska kontroller, granska tidsplanen, samt utreda eventuella dolda problem, tilläggsarbeten med mera. Detta för att skapa ett så smidigt och korrekt projekt som möjligt.
- Besiktning. När projektet är klart eller löpande för större föreningar, ska det besiktas så att arbetet har blivit korrekt utfört och att inga kvarstående punkter ligger kvar. Här anges även projektets garantitider och processen för avhjälpande av fel under denna tid som ni som beställare har rätt till.
Behöver ni hjälp att komma igång med fönsterbytet i er bostadsrättsförening? Kontakta oss så hjälper vi er på vägen!