Därför ska er bostadsrättsförening anlita en sakkunnig byggkonsult

Förr eller senare ställs bostadsrättsföreningar inför att behöva laga eller renovera fastigheten. Det är föreningen som ansvarar för de yttre delarna av fastigheten. Tak, fasad, balkonger och fönster behöver inspekteras, underhållas och slutligen renoveras. Saknas det kunskaper om entreprenader i föreningen kan det bli en utmaning att veta vad som behöver göras. Vad som är mest lönsamt, vilket pris som är rimligt, vilken entreprenör som är den bästa. Dessutom att se i fall jobbet är utfört enligt god standard. Det är här en byggkonsult kommer in i bilden.

Ett vanligt förfaringssätt är att ett problem uppstår i fastigheten och att en entreprenör anlitas för att fixa problemet. Det går dock att arbeta på ett mer övergripande och långsiktigt sätt med fastighetens underhåll. Att i stället anlita en sakkunnig byggkonsult kan leda till goda effekter på föreningens ekonomi både kort- och långsiktigt. Det kan dessutom ge bättre resultat vid renoveringar och därmed en mer attraktiv förening. Vi ska titta lite på vilka de vanliga fallgroparna är vid renoveringar. Vad kan en sakkunnig fasadkonsult hjälpa till med som inte en entreprenör kan?

Vanliga fallgropar för bostadsrättsföreningar vid renovering

”Det blev inte som vi hade tänkt oss” är en inte helt ovanlig kommentar i samband med att en brf utför ett renoveringsprojekt. Att resultatet inte blev som förväntat kan bero på många saker. Här är några av de vanligaste fallgroparna som bostadsrättsföreningar trillar i när det är dags att renovera.

• Brist på tid och resurser. I de flesta fall består en styrelse av lekmän. De har begränsat med tid för att sätta sig in i den tekniska förvaltningen och föreningens underhålls- och renoveringsbehov. När det varken finns tid eller kompetens att hålla koll på fastighetens behov kan det leda till bristande underhåll, att problem missas och att det tas beslut som inte är bra för föreningens långsiktiga ekonomi. Varje styrelse gör sitt bästa, men förvaltning är komplext. Utan insikter kan det bli både dyrt och krångligt att renovera.

• Svårt att se vad som är den bästa investeringen. Lappa och laga eller byta ut helt? Många föreningar backar från större och dyrare projekt om det går att fixa på ett enklare sätt, men det kan kosta mer i slutänden. Om tak eller fasad är i sådant skick att det måste renoveras snart, kan det vara mer lönsamt att slå till med en gång och slippa löpande reparationer.

• Hamna i konflikt med entreprenörer. Det kan bli besvärligt för en förening om den blir oense med en entreprenör eftersom det finns ett kompetensgap mellan parterna. Föreningen kan få svårt att argumentera när den inte har full insikt i vad som egentligen ingår i offerten och entreprenaden eller om rätt moment ingår. Det kan leda till missförstånd, onödiga konflikter och extra kostnader.

• Missa samordningsvinster. Förra året renoverade ni fönstren, nu visar det sig att fasaderna också behöver fixas. Hade ni känt till det behovet hade ni kunnat göra båda samtidigt till en lägre totalkostnad.

• Inte kunna bedöma offerter. När ett jobb behöver göras är det lätt att stirra sig blind på prislappen. Men den lägsta offerten är inte alltid den som kostar er minst. Det kan skilja sig åt vad som entreprenörerna egentligen erbjuder er. Säg till exempel att fasaden behöver renoveras och målas, men att den firma som ligger lägst i pris använder billiga syntetiska material som gör att fukten stannar i väggarna. Då kan det med tiden leda till mer problem och kostnader.

• Inte känna till sitt ansvar. Vid en renovering blir uppdragsgivaren automatiskt byggherre, med allt vad det innebär. Bland annat ansvaret över bygget, de administrativa uppgifterna samt arbetsmiljöplanen. Byggherren har ansvar för att det finns en personalliggare från Skatteverket vid större renoveringar. Byggherren har även ansvar för att alla föreskrifter följs. Många bostadsrättsföreningar bötfälls för brott mot arbetsmiljölagen när de låter utföra takarbete utan att ha en arbetsmiljöplan.

Vad en sakkunnig byggkonsult kan göra som inte en entreprenör kan

Att renovera en fastighet är ett komplext projekt med flera skeden. Här ingår att göra inspektioner, ta fram kalkyler, upprätta ett förfrågningsunderlag, upphandla entreprenörer, ha samordningsmöten, besiktiga projektet med mera. Där en entreprenör bara gör det jobb som har upphandlats kan en sakkunnig konsult hantera och styra delar eller helheten av renoveringen. Till exempel:

• Utföra en statusbesiktning där fastighetens förutsättningar, skick, behov och konstruktion kontrolleras. Efter besiktningen kan byggkonsulten berätta vilka underhållsbehov och lösningar som finns, samt ta fram LCC-kalkyler (Life Cycle Cost) som beräknar vad som är ekonomiskt optimalt på lång sikt.

• Utvärdera offerter och entreprenörer. En byggkonsult med branschkunskap och erfarenhet kan hjälpa till att ta fram ett förfrågningsunderlag som styr både det juridiska och det tekniska, detta är ett väldigt viktigt dokument med avseende på vad en entreprenör skall räkna på. Detta blir också en kravspecifikation för utförandet och ligger som grund för hur man skall besiktiga projektet. Konsulten kan rekommendera entreprenörer, hantera bygglovsärenden med mera.

• Agera bygg- eller projektledare. Det vill säga, att hålla i byggmöten, utföra tekniska kontroller samt att se till att tidsplan, ekonomi, juridik, teknik, arbetsmiljö och kvalitet rullar på som det ska utan problem. Samt att hantera eventuella tilläggsarbeten och dolda problem.

• Kontinuerliga besiktningar samt slutbesiktning. Entreprenörerna får inte ha några kvarstående punkter. Kontrollera att allt utförs och slutförs korrekt.

• Vara rådgivare. Från den första tanken kring en renovering till slutfört projekt kan en branschkunnig finnas med hela vägen och utifrån sin kompetens och erfarenhet ge råd om vad som är det långsiktigt bästa för föreningen.

1969 Projektledning AB är en samling handplockade personer med olika bakgrund med erfarenhet från byggbranschens alla delar. Som bland annat entreprenör, platschef, projektledare, arkitekt, byggnadsingenjör, besiktningsman, beskrivare, kontrollansvarig, föredragshållare med mera. Vi fokuserar på yttre renoveringar av fastigheter och har finslipat en arbetsmetodik för samtliga delar av ett renoveringsprojekt. Vi vet vilka utmaningar en brf står inför vid en renovering och därför har vi skapat ett komplett projektledningskoncept med kontroll från början till slut. Hör gärna av er till oss om ni vill ha hjälp med att få en smidigare och långsiktigt hållbar renovering.