Tak har i regel i en lång livslängd, men förr eller senare behöver de repareras eller läggas om. För en bostadsrättsförening innebär det här i regel många frågor som behöver svar. Hur vet man vad som behöver utföras? Vad kostar det? Vem ansvarar för vad? Hur går det till? I den här guiden, för bostadsrättsföreningar som står inför att utföra någon form av takarbete, ska vi svara på de frågorna.
När behöver ett tak bytas eller åtgärdas?
Hur länge ett tak håller beror bland annat på vilket material det består av samt hur klimatet är där fastigheten ligger. Generellt sett så är tak med plåtbeklädnad de mest hållbara. Om de sköts på rätt sätt kan de hålla i upp emot 70-80 år. Tak beklädda med takpannor kan hålla i upp till 50-60 år om de underhålls. Papptak och shingeltak har kortare livslängd på cirka 30 år, nya papptak kan hålla upp emot 40 år.
Vad gäller kostnaderna och hur en takrenovering betalar sig som investering beror på några olika saker. Medan underhåll förlänger livslängden på ett tak kan det bli mer ekonomiskt hållbart att byta ut hela taket än att reparera mindre skador löpande, särskilt om taket är gammalt. I många fall kan det även vara värt att se över möjligheterna till förbättrad isolering på vindsbjälklaget i samband med takrenoveringar och på så sätt även kunna sänka uppvärmningskostnaderna något. Det går även att kombinera en takrenovering med andra åtgärder, exempelvis renovering av balkonger och fasader, och på så sätt få en lägre totalkostnad när byggställning m.m. ändå är på plats.
Överlag är det något av en utmaning för en bostadsrättsförening att själv bedöma när ett tak behöver åtgärdas och vad det kommer att kosta. Att ta in någon utomstående med kompetens att göra en bedömning vad som är bäst och mest lönsamt, gör att det går att ta ett långsiktigt hållbart beslut som gagnar föreningen både i nuläget och i framtiden.
Behövs det bygglov för takarbete?
Att göra ändringar på en byggnad kan innebära att det behövs ett bygglov. Vad det gäller takrenoveringar i Stockholm så säger Stockholm Stad att: Du behöver oftast söka bygglov för att bygga nytt, bygga om, bygga till eller ändra användningen av en byggnad. Andra exempel på vanliga bygglovspliktiga åtgärder är om du skapar en ny bostad eller lokal i en befintlig byggnad, eller ändrar en byggnads yttre utseende.
Det här innebär vanligtvis att ett vanligt takbyte (där samma typ av tak ersätter det gamla) inte kräver bygglov. Däremot behövs det ofta bygglov om takrenoveringen förändrar utseendet på byggnaden, på grund av materialbyte eller om det sätts in fönster eller vindskupor.
Är ni osäkra om vad som gäller för det takarbete ni planerar har Stockholm Stad rådgivning kring bygglov via sin hemsida. Ni kan också kontakta oss för en helhetsbild.
Det generella ansvaret för fastighetens utsida i en bostadsrättsförening ligger hos föreningens styrelse. Det är alltså föreningen som ansvarar för tak, utsida fönster, balkonger och fasader. Det är också föreningen i egenskap av fastighetsägare som ansvarar för att det finns fungerande uppstignings- och säkerhetsanordningar på taket, oavsett om det pågår takarbete eller inte.
Vem ansvarar för taket och för säkerheten?
Takarbeten sker på hög höjd och anses i regel som riskfyllda projekt och det är därför viktigt att det är tydligt vilket ansvar och vilka regler som gäller vid en takrenovering. Arbetsgivaren har alltid ett arbetsmiljöansvar för sina anställda. Byggherren för projektet har i sin tur ansvar för att det finns en arbetsmiljöplan och att föreskrifterna följs. Om föreningen agerar byggherre är det viktigt att det här efterföljs. Det händer med jämna mellanrum att bostadsrättsföreningar bötfälls för brott mot arbetsmiljölagen när de låter utföra takarbete utan att ha en arbetsmiljöplan.
Så går processen vid en takrenovering till
När ni väl har konstaterat att taket på bostadsrättsföreningen behöver åtgärdas, är det dags att påbörja processen med takarbetet. Den går i regel efter följande steg:
- Förfrågningsunderlag. Anlita en sakkunnig konsult för att bedöma omfattning samt krav för ett nytt yttertak. Sedan ska ett korrekt förfrågningsunderlag tas fram som beskriver vad och hur projektet ska utföras. Detta material ska sedan entreprenörer lämna pris på.
- Upphandla entreprenör. Ta in och utvärdera offerter från olika firmor som utför takarbeten under konkurrens. Begär även in referenser, helst från andra bostadsrättsföreningar, för att få en insikt i kvaliteten i deras arbete. Det är inte bara prislappen som avgör i så här pass stora och långsiktiga projekt.
- Informera de boende. Takarbeten innebär att en byggställning reses kring fastigheten, något som kan anses som störande. Ha gärna ett informationsmöte där entreprenören är med. Då kan de boende dels få veta mer om projektet och dels få svar på sina frågor.
- Förbered renoveringen. Det innebär ofta att entreprenören hägnar av vissa områden och reser byggställningen. För föreningen kan det här betyda att man behöver städa undan och flytta saker omkring fastigheten. Även parkeringsmöjligheterna kan påverkas.
- Stäm av. Under själva renoveringen bör regelbundna byggmöten med entreprenören hållas för att stämma av hur arbetet går, om det behövs några ändringar i originalplanen och hur budgeten hålls etc.
- Slutbesiktiga. När takrenoveringen är färdig ska den besiktigas. Tänk på att besiktningsmän ofta är uppbokade, så boka in en redan när ni påbörjar projektet. Besiktningsmannen utför besiktningen tillsammans med entreprenören och någon från styrelsen. Blir det några eventuella anmärkningar kan man kalla till en efterbesiktning för att granska att anmärkningarna har blivit åtgärdade. I god tid innan garantitiden går ut kan man kalla till en garantibesiktning där ni återigen granskar renoveringen tillsammans med besiktningsmannen och entreprenören. Hittas några eventuella brister måste entreprenören åtgärda dem.
Få hjälp med projektledning för takrenoveringar i Stockholm
Det är mycket en bostadsrättsförening behöver hålla reda på när det är dags för åtgärder. Något som kan vara svårt för en styrelse som har begränsat med tid och kunskap. Vi på 1969 Projektledning kan både de enskilda delarna samt helheten när det kommer till takarbeten.
Vi har kompetens och resurser att utföra statusbesiktningar för att se vilka åtgärder som behövs. Ta fram förfrågningsunderlag och ta fram kalkyler. Vi utvärderar och hjälper till med upphandling av entreprenörer. Vi kan också agera bygg- och projektledare och besiktningsman med mera. 1969 Projektledning har stor kunskap och erfarenhet vad det gäller renoveringar av tak, balkonger, fönster och fasader. Har du några frågor så tveka inte att höra av dig till oss!