Det är inte ofta en bostadsrättsförening behöver tänka på fasadrenovering. Generellt sett håller en fasad länge innan den behöver åtgärdas. Det gör att bostadsrättsföreningens styrelse i regel saknar erfarenhet om hur en fasadrenovering upphandlas och går till. För att underlätta har vi därför sammanställt en guide för bostadsrättsföreningar. Vi tar upp vem som ansvarar för vad, hur processen går till och andra viktiga saker att tänka på när det är dags att renovera fasaden.
Hur ofta behöver en fasad renoveras?
Fasadrenoveringar är stora projekt. Det är förståeligt att bostadsrättsföreningar inte vill dra igång med ett kostsamt och tidsödande renoveringsarbete om det inte är nödvändigt. Samtidigt så krävs det att fasaden underhålls för att undvika att eventuella större problem uppstår i framtiden, exempelvis fuktskador.
Hur länge en fasad håller beror på allt från material till förutsättningar. Renoveringsbehovet beror på bland annat väder, vind, miljöföroreningar, löpande underhåll m.m. Eftersom olika fasader har så vitt skilda förutsättningar rekommenderas det att fasaden inspekteras regelbundet. Gällande träfasader kan vart femte år vara lämpligt att se över behovet. En nyligen utförd puts- eller betongfasad kan vänta upp mot 30 år.
Det finns några olika tecken att uppmärksamma som kan tyda på att fasaden behöver renoveras. Som bland annat:
- Slitage och sprickor där olika material och konstruktioner möts. Till exempel kring fogar, fönster, räcken, rännor etc.
- Torrsprickor, röta och flagnande färg i träfasader där fukt kan tränga in.
- Bortvittrade fogar, saltutfällningar och avskjuvade (spruckna) tegelstenar i tegelfasader.
- Nedfallande putsfält med blottad stomme, jästa/utbuktande putsfält eller sprickor i putsfasader. En vanlig orsak till behovet av fasadrenovering i Stockholm, där putsfasader är vanliga.
Medan det är möjligt för en lekman att upptäcka skador på fasaden kan det vara svårt att veta hur allvarlig skadan är och vilka åtgärder som behövs. Det är viktigt att någon med fasadexpertis kommer och inspekterar föreningens fasader. För att därefter få en professionell bedömning av skadans omfattning. Se över om det räcker med underhåll och reparationer eller om det krävs en omfattande fasadrenovering. Även viktigt att bedöma omkringliggande ytor och byggdelar om dessa påverkar fasaderna, till exempel yttertaken, balkonger, murar osv.
Vem ansvarar för fasaden, och vem utför renoveringen?
När det kommer till ansvaret för fasaden på en bostadsrättsfastighet så är det i regel föreningen som ansvarar för allt utanför lägenheterna. Det vill säga fastighetens stomme, tak, trapphus, balkong, fasad.
Om en fasadexpert har utfört en inspektion och konstaterat att det behövs en renovering är nästa steg att föreningen utser eller anlitar en konsult som planerar och leder renoveringsarbetet. Det viktiga när föreningen väljer en konsult är att det är en sakkunnig person som kan hålla koll på föreningens behov, teknik och kostnader, samt om det dyker upp någonting oväntat under renoveringens gång. Byggkonsulten bör dessutom ha löpande kontakt med entreprenören under hela projektet.
Nästa steg är att ta fram ett bra och tydligt förfrågningsunderlag, ta in flera offerter från entreprenörer för att kunna upphandla vem som ska göra själva renoveringen. Även här är det viktigt med ett expertöga utifrån som kan vara med och granska offerterna för att se vad som skiljer dem åt utöver priset, omfattar de samma typ av material och moment etc. Det är inte bara priset som spelar in vid en upphandling, utan även det långsiktiga resultatet.
Kom ihåg att informera de boende i föreningen i god tid innan renoveringen. Till exempel om när arbetet börjar och hur länge det ska pågå, varför det utförs, hur det påverkar de boende etc. En tydlig kommunikation leder till klarhet, engagemang och att eventuella viktiga synpunkter kommer in. De flesta yttre renoveringsåtgärder som beror på slitage klassas som underhåll, beroende på vad som ingår kan det ibland behövas stämmor av olika slag.
Under renoveringens gång har konsulten, styrelsen och entreprenören regelbundna byggmöten för att hålla varandra uppdaterade om arbetet, ta upp eventuella frågor eller problem med mera. När renoveringen sedan är klar ska den, ofta delbesiktigas med löpande förbesiktningar samt med en avslutande slutbesiktning och eventuella anmärkningar ska åtgärdas. Efter det är gjort hålls ett slutsammanträde där utlåtande om godkännande eller inte lämnas. När allt till slut är godkänt så lämnas hela ansvaret för fastigheten över till beställaren och material/underhållsinstruktioner över hela entreprenaden överlämnas.
Viktiga saker att tänka på inför en fasadrenovering
- Titta inte bara på priset när det kommer till upphandlingen. En entreprenör kan erbjuda ett bra pris, men kanske till kostnaden av att de använder fel metoder och material, något som kan leda till att renoveringen behöver göras om senare och därmed blir dyrare i längden. Om entreprenören exempelvis använder syntetiska material som hindrar putsen från att andas kan det leda till sprickor och fuktskador när det blir kallt.
- Begär in referenser från entreprenörerna. Hur de har lyckats med tidigare fasadrenoveringar hos bostadsrättsföreningar säger mycket om deras kompetens och kvaliteten på deras arbete.
- Det är viktigt att någon sakkunnig utför inspektionen av fasaden. Även om problemen på utsidan verkar mindre allvarliga kan de föra med sig större problem inne i fastigheten. Exempel på sådana problem kan vara fuktskador i bjälklag och innerväggar, mögel, sämre isoleringsförmåga i väggarna etc.
- En fasadrenovering för med sig fler vinster än bara viktigt underhåll och att skador förebyggs och förhindras. En fräsch fasad gör föreningen mer attraktiv och hjälper till att höja värdet. En styrelse har lättare att planera ekonomi och avgifter med kontroll och löpande underhåll av en fastighet. Även kreditgivare och försäkringsbolag får ett gott intryck av en förening som satsar seriöst på underhåll, något som kan leda till bättre räntor och premier, med mera.
Projektledning för fasadrenoveringar i Stockholm
Det här är bara några av punkterna som en bostadsrättsförening behöver ha i åtanke vid en fasadrenovering. Vi på 1969 Projektledning AB är en samling handplockade sakkunniga från byggbranschens alla delar. Det innebär att vi kan både de enskilda delarna samt helheten när det kommer till en fasadrenovering. Vi utför statusbesiktning, tar fram kalkyler och förfrågningsunderlag, utvärderar entreprenörer, agerar besiktningsman samt bygg- och projektledare m.m.
Vi har stor kunskap och erfarenhet vad det gäller renoveringar av tak, fönster, balkonger och fasad, och vi svarar gärna på alla dina frågor rörande projektledning, renovering och besiktning. Ett samtal i dag kan leda till vinster för din förening i morgon, och en lång tid framöver. Hör gärna av dig till oss!